Immer häufiger tauchen Geschichten über sogenannte „Messie-Wohnungen“ in den Medien auf. Nicht selten beschäftigen diesbezüglich Klagen von Vermietern die Gerichte. RE/MAX Germany ist der Frage nachgegangen, wie und unter welchen Voraussetzungen ein Immobilieneigentümer einem Messie kündigen darf.
Als Vermieter das Eigentum schützen.
Dem Messie-Syndrom liegt eine psychische Störung zugrunde. Es ist also keine böse Absicht, dass sogenannte Messies zwanghaft mehr oder minder wertloses Gerümpel wie alte Zeitungen oder Bücher, Werkzeuge, Verpackungsmaterial, Spielsachen, Ersatzteile oder alte Kleidung in der eigenen Wohnung horten. Die Betroffenen sind meistens unfähig, den realen Wert dieser Gegenstände einzuschätzen und zwischen nützlich und unbrauchbar zu unterscheiden. Problematisch wird es für den Vermieter spätestens dann, wenn diese Gegenstände anfangen „zu leben“ bzw. zu schimmeln, weil sich beispielsweise Speisereste daran befinden.
Doch welche Handhabe hat der Vermieter, diesen Albtraum zu beenden? Kann er dem Messie aufgrund von Verwahrlosung der ihm anvertrauten Wohnung fristlos kündigen? Ganz so einfach ist es nicht, den chaotischen Mieter wieder loszuwerden. Schließlich darf jeder grundsätzlich in seiner Wohnung so viele Dinge aufbewahren, wie er möchte. Die Grenze ist allerdings überschritten, wenn sich durch die Verwahrlosung der Wohnung Ungeziefer einnistet und der Müll so massive Ausmaße annimmt, dass die Bausubstanz gefährdet ist. Denn damit entstehen erhebliche Kosten für den Vermieter. Auch wenn der Lebensstil des Sammelwütigen andere Bewohner des Hauses belästigt, zum Beispiel durch unangenehme Gerüche, die aus der Wohnung dringen, verhält sich der Messie vertragswidrig.
Diese Möglichkeiten gibt es.
„Stellt der Vermieter fest, dass der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt, sollte er ihn auf diesen Umstand persönlich ansprechen“, rät Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin. Gibt es einen begründeten Verdacht, dass es sich bei dem Mieter um einen Messie handelt – zum Beispiel durch Geruchsbelästigung oder Schädlingsbefall – darf der Vermieter nach vorheriger Ankündigung auch auf eine Wohnungsbegehung bestehen. Bestätigt sich der Verdacht und bewirkt auch das persönliche Gespräch keine Verhaltensänderung, kann er den Mieter schriftlich abmahnen und zur Müllbeseitigung innerhalb einer festgesetzten Frist auffordern. Ignoriert der Mieter die Abmahnung (was wahrscheinlich ist, denn Messie-Mieter neigen dazu, Briefe ungeöffnet aufzubewahren) kann der Vermieter ihm mit Hinweis auf die Gefährdung der Mietsache infolge mangelnder Obhutspflicht (§ 543 Bürgerliches Gesetzbuch) fristlos kündigen.
Widerspricht der Mieter der Kündigung nicht und zieht auch nicht innerhalb der gesetzten Frist (in der Regel 14 Tage) aus, bleibt dem Vermieter nur der Rechtsweg in Form einer Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Ratsam ist es hierfür, Nachweise zu erbringen wie ein Protokoll der Wohnungsbesichtigung. Auch etwaige Beschwerden anderer Mieter sollten Sie als Vermieter schriftlich dokumentieren. Erst wenn das Urteil rechtskräftig ist, dürfen Sie die Wohnung räumen lassen. Leider müssen Sie als Vermieter damit rechnen, auf den Kosten für die Zwangsräumung sitzen zu bleiben, falls der Mieter nicht zahlen will oder kann. Einen Messie-Mieter loszuwerden, kann also mit viel Ärger und hohen Kosten verbunden sein.
Sich vor Messies oder Mietnomaden schützen.
Lassen Sie sich als Vermieter eine Vorvermieterbescheinigung oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters vorlegen. Messie-Mieter neigen nämlich auch dazu, ihre Mieten unregelmäßig zu zahlen. Um sich den Zugriff auf die Kaution zu sichern, vereinbaren Sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags eine Mietkautionszahlung in bar oder per Überweisung und nicht etwa eine Mietkautionsbürgschaft durch eine Bank.
Quellen: imr-online.de: LG Münster, Urteil vom 16.09.2020 – 1 S 53/20, ratgeber.immobilienwelt.de, mietrecht.com, dejure.org
